Кредиты / Пресса
Иллюстрация: www.sxc.hu
Лизинг недвижимости - объем сделок удваивается каждый год
Приобрести недвижимость можно в лизинг. Рынок этот молодой, и не все знают о его возможностях и перспективах.
Лизинг недвижимости: плюсы и минусы
Бесспорным достоинством данной схемы является то, что по истечении оговоренного времени объект перейдет в вашу собственность, в то время, как арендодатель может практически в любое время отказать в аренде или повысить ставки.
"Практика лизинга коммерческой недвижимости в Украине только начинает формироваться, - говорит Татьяна Сергеева, ведущий специалист по лизинговым операциям лизинговой компании "Гарант". - Но некоторые компании, лидеры в области лизинговых технологий, уже делают первые шаги в реализации лизинговых схем. Их сложность заключается в большом количестве участников: продавцы недвижимости, нотариусы, риелторы, БТИ, органы по землеустройству, банк, страховая компания, а также длительные сроки, иногда до полугода, оформления объекта недвижимости и аренды земельного участка. Кроме этого, существуют рыночные реалии: непрозрачная рыночная история объектов, большая разница между балансовой и рыночной стоимостью объектов старого фонда".
Поскольку спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение, условия диктует собственник или продавец. А он часто заинтересован в быстром завершении процедуры купли-продажи и не желает иметь дело с комплексными проверками истории и состояния объектов, проводимыми лизинговыми компаниями.
Есть особенности и в процедуре. Обычно лизинговые компании покупают недостроенные объекты, поскольку они дешевле, но тогда возникают проблемы с банковскими кредитами для лизингодателя.
Иногда продавцы по той или иной причине не приемлют безналичный расчет, предпочитая получить всю сумму за объект недвижимости наличными. А вот лизинг недвижимости предполагает только безналичную форму расчетов.
К недостаткам можно отнести сложность оформления, большую тенизацию рынка недвижимости - некоторые эксперты считают, что проблемы с правом собственности на объекты коммерческой недвижимости имеются у 90% продавцов.
А вот положительными моментами можно назвать следующие:- некоторые лизинговые компании не требуют от арендатора никаких дополнительных гарантий, а обеспечением сделки служит сам объект;
- в случае лизинга временно высвобожденные деньги арендатор может пустить на другие цели;
- лизинг не требует немедленного начала платежей;
- лизинговое соглашение более гибко, чем кредит, при лизинге арендатор может выработать с арендодателем удобную для него схему финансирования, а платежи могут осуществляться с разной периодичностью и ставка может быть фиксированной и плавающей.
К недостаткам следует отнести тот факт, что лизингополучателю приходится очень долго ждать, поскольку нужны разрешения местных советов, городских и районных администраций, которые собираются раз в полгода, а то и еще реже. Поэтому часто при приобретении недвижимости чаша весов склоняется в пользу ипотеки, поскольку получить кредит в банке под залог недвижимости проще и понятнее. Закон "О финансовом лизинге" запрещает лизинг единых имущественных комплексов, а также земельных участков. Он не содержит четкого порядка регистрации предмета лизинга недвижимости.
Большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения по причине больших рисков на рынке недвижимости, что не позволяет им планировать деятельность в долгосрочной перспективе. Ведь договор лизинга - это помимо платежей и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. А разорвать договор с лизинговой компанией значительно труднее, чем договор аренды.
Многие компании в целях оптимизации налогообложения часто показывают лишь часть реальных доходов и активов в своей финансовой отчетности, что может служить препятствием для лизинга. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг, лизинговые компании вынуждены отказывать своим клиентам.
Проблема заключается и в том, что лизинговые компании часто не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг, так как приобретение объекта по закону весьма затруднительно."Лизинг коммерческой недвижимости, не получил в Украине должного распространения ввиду нескольких причин, - говорит Александр Смогоринский, генеральный директор "Первой Западно-Украинской Лизинговой Компании", - это тот факт, что эффективные сроки финансирования приобретения коммерческой недвижимости - минимум 10 лет, а желательно - около 20. А в связи с условиями деятельности и для достижения максимального экономического эффекта, лизинговые компании работают с так называемыми "средними деньгами" - когда финансирование предоставляется на срок около 5 лет".
Условия лизинга недвижимости
Обычно компании берут аванс - 10-20 % со ставкой удорожания 6-8 %, иногда 10-12% в год на срок от 2 до 10 лет, предлагая различные варианты графиков лизинговых платежей. Среди услуг, предоставляемых компаниями:
- финансовый лизинг с правом выкупа,
- финансовый лизинг без права выкупа,
- финансовый лизинг с полной выплатой,
- оперативный лизинг,
- оперативный лизинг с правом выкупа,
- продажа и обратный лизинг,
- продажа и обратная аренда.
Условия в каждом отдельном случае являются индивидуальными. Лизинговая компания имеет право конфисковать недвижимость, если происходит задержка в лизинговых платежах на 30 дней.
Прогноз
Недвижимостью в лизинг в Украине занимаются примерно десяток компаний - "Райффайзен Лизинг Аваль", "Украинская Лизинговая Компания (BNP Paribas)", "Универсальная лизинговая компания", "VAB-лизинг", "Капитал лизинг", "Панта Рей Систем", "Ласка Лизинг" и др. Специалисты полагают, что больше игроков на этом рынке быть и не может, поскольку далеко не все могут себе позволить работать с длинными деньгами. Практически не имеют распространения эти схемы в регионах. Другой момент, сдерживающий развитие этого рынка, - ажиотажный спрос на объекты недвижимости. "На рынке не может быть много сделок, поскольку отсутствуют сами объекты лизинга", - говорят в компании Colliers International.
Тем не менее, начиная с 2005 г. этот рынок растет примерно на 100% в год. В нынешнем году операторы также прогнозируют удвоение общей суммы сделок.
Опубликовано на сайте: 14.03.08
Источник: РБК-Украина
Комментарии читателей
Вы можете оставить первый комментарий к этой публикации.
